Le certificat de performance énergétique, ou l'arme de discrimination massive

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par Le démophile

De l'information du consommateur à la sanction du propriétaire : anatomie d'un glissement.

À l'origine, la certification énergétique des bâtiments est un pur produit du droit européen de la consommation. La directive 2002/91/CE, adoptée en décembre 2002, engage l'ensemble des États membres à se doter d'un système d'étiquetage énergétique des logements. Chaque pays la transpose à son rythme et selon ses propres modalités : en France, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire dès 2006 pour les ventes, puis en 2007 pour les locations ; en Belgique, où la matière relève des Régions, le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) s'impose entre 2008 et 2011 selon qu'on se trouve à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre. Dans les deux cas, l'objectif affiché reste le même, et limité : corriger une asymétrie d'information.

L'acheteur ou le locataire ne peut pas juger seul de l'isolation d'un bien. Il fallait donc un repère simple et lisible : ce fut l'étiquette, de A à G, sur le modèle de celle des réfrigérateurs.

Comme à son habitude, le législateur infantilise un consommateur qu'il dépeint perdu et crédule, afin de justifier une énième norme.

Pendant une décennie, ce document est resté ce qu'il prétendait être : une information - erronée et peu fiable, mais une information tout de même. Personne ne renonçait à un achat pour un "F" ou même un "G".

Puis sont venues la crise sanitaire, la flambée des prix de l'énergie de 2021-2022, et l'accélération du calendrier climatique européen avec le paquet Fit for 55*.

En quelques années, sans que le fondement méthodologique du certificat ait été substantiellement revu, l'étiquette a changé de nature juridique. Elle est passée d'indicateur à norme, puis de norme à fait générateur de sanctions.

Le mouvement est continu, et il est européen.

À l'échelle de l'Union, la directive (UE) 2024/1275, entrée en vigueur le 29 mai 2024 et à transposer pour le 29 mai 2026, institutionnalise les Minimum Energy Performance Standards. Le parc résidentiel doit voir sa consommation moyenne d'énergie primaire baisser de 16% d'ici 2030 et de 20 à 22% d'ici 2035, dont au moins 55% de l'effort porté par les 43% de bâtiments les plus énergivores. Le non résidentiel voit ses 16% les moins performants condamnés à 2030, ses 26% les moins performants à 2033.

En France, on introduit la notion de "décence énergétique". Les logements classés G sont sortis du marché locatif au 1er janvier 2025, les F suivront en 2028, les E en 2034.

Aux Pays-Bas, l'État interdit depuis 2023 d'exploiter des bureaux classés sous l'étiquette C.

Chez nous, en Belgique, on conditionne l'indexation du loyer au résultat obtenu. En Flandre, cela va plus loin encore, avec l'interdiction pure et simple de mise en location des biens les moins performants.

À Bruxelles enfin, le CoBrACE, réformé par l'ordonnance du 7 mars 2024 et une série d'arrêtés de 2025, impose un certificat PEB à tout titulaire de droit réel dans les cinq ans, un seuil de 275 kWh/m²/an en 2033, puis de 150 kWh/m²/an vingt ans après l'entrée en vigueur - le tout assorti d'amendes administratives automatiques.

Le glissement mérite d'être nommé pour ce qu'il est : un instrument conçu pour éclairer un consentement est devenu un instrument destiné à contraindre un comportement.

Voilà le cœur du problème, et il est technique avant d'être politique.

Le certificat PEB d'une habitation individuelle ne mesure rien. Il calcule une consommation théorique, à partir de caractéristiques constructives relevées par un certificateur, en appliquant des scénarios d'occupation conventionnels : température de consigne fixe, durée de chauffe fixe, nombre d'occupants fixe, profil de puisage d'eau chaude fixe. La méthode ne décrit pas votre logement tel qu'il est habité ; elle décrit un occupant standard placé dans votre enveloppe.

Les conséquences sont documentées, chiffrées, et embarrassantes.

L'écart théorie-réalité.

L'étude du Conseil d'analyse économique menée avec le Crédit Mutuel Alliance Fédérale sur environ 180 000 ménages français est sans appel : là où le calcul prédit qu'un logement classé G consomme 560% de plus qu'un logement A ou B, la consommation réellement mesurée n'est supérieure que de 86%. L'écart entre l'étiquette et le compteur n'est pas un bruit statistique : c'est un facteur six.

Ce décalage porte deux noms. L'effet prebound : les ménages modestes occupant les logements mal isolés se restreignent, chauffent moins, ferment des pièces - leur consommation réelle est très inférieure au calcul. L'effet rebond : après rénovation, on chauffe davantage et plus longtemps, parce que c'est enfin confortable - l'économie réalisée est très inférieure à la promesse. Autrement dit, la méthode surestime systématiquement le gain de la rénovation qu'elle sert pourtant à rendre obligatoire. On sanctionne sur la base d'une économie que l'on sait ne pas se produire.

La reproductibilité.

Plusieurs tests ont consisté à envoyer successivement différents diagnostiqueurs certifiés dans un même logement. Le résultat est sans appel : les classements divergent dans une majorité de cas.

Un instrument dont le résultat dépend de qui le produit n'est pas un instrument de mesure. C'est une opinion d'expert, à laquelle on a attaché des effets de droit.

Ces enquêtes sont françaises, mais rien n'indique que la mécanique diffère chez nous. La méthode belge repose sur les mêmes principes : relevé visuel, jugement du certificateur, et recours à des valeurs par défaut dès que la preuve documentaire manque - c'est-à-dire très souvent, dans un parc ancien.

Le cas du chauffage électrique illustre l'arbitraire de la certification énergétique. Un appartement bien compact, chauffé électriquement, occupé par une personne seule, peut afficher un PEB catastrophique tout en présentant des charges réelles modestes. À l'inverse, une maison au gaz avec une étiquette moyenne peut coûter beaucoup plus cher à chauffer. En cause : non pas la physique du bâtiment, mais le facteur de conversion en énergie primaire, un coefficient administratif qui multipliait jusqu'ici chaque kWh électrique par 2,5.

Ce qui nous amène au point suivant, qui est le plus révélateur de tous.

Si le PEB décrivait une réalité physique, il ne devrait évoluer que si le bâtiment est modifié. Regardons ce que la réforme bruxelloise fait, à bâti strictement inchangé :

Aucune brique n'a été déplacée. Aucun mur n'a été isolé. Aucun châssis n'a été remplacé. Et pourtant, l'exigence de besoin net de chauffage de 15 kWh/m²/an, qui nécessitait auparavant un calcul dérogatoire complexe, est désormais atteinte par l'ensemble des unités concernées - l'administration le reconnaît explicitement dans sa propre fiche d'information et en tire argument pour supprimer la formule de rattrapage.

Le phénomène n'est pas bruxellois. En France, l'arrêté du 25 mars 2024, en corrigeant les seuils applicables aux logements de moins de 40 m², a fait sortir environ 140 000 logements du statut de passoire thermique du jour au lendemain. Cent quarante mille biens qui, la veille, étaient promis à l'interdiction de location, et qui le lendemain ne l'étaient plus. Par magie, me direz-vous ? Non : par arrêté.

Il faut mesurer ce que cela signifie. Le document qui détermine votre capacité à louer, votre accès au crédit, le montant de votre amende et une part substantielle de la valeur de votre patrimoine n'est que partiellement corrélé aux caractéristiques réelles de votre bien. C'est une convention de calcul, révisable par le pouvoir exécutif, sans recours, sans indemnisation, et avec effet rétroactif sur des décisions d'investissement prises des années plus tôt.

On notera au passage l'ironie : la correction du facteur électrique de 2,5 à 1,9 donne raison, dix ans trop tard, à tous ceux qui dénonçaient la pénalisation absurde du chauffage électrique. Elle ne rétablira pas ceux qui ont vendu à perte, ou qui n'ont pas obtenu leur crédit, entre-temps.

C'est l'élément le plus difficile à défendre de tout l'édifice, et il figure noir sur blanc dans la réglementation bruxelloise.

Le certificat PEB "bâtiment public" est établi chaque année sur la base des consommations réelles d'électricité et de combustible, normalisées selon le climat, actualisées annuellement, publiées dans un registre public.

Les certificats "habitation individuelle" et "non résidentiel" - c'est-à-dire ceux qui s'appliquent à vous - sont établis sur la base des caractéristiques techniques théoriques du bâti.

L'autorité publique s'évalue donc sur ce qu'elle consomme effectivement. Elle évalue le citoyen sur ce qu'un modèle prétend qu'il devrait consommer. Et c'est au second, pas au premier, qu'elle inflige des amendes automatiques.

Il existe une brèche, et il faut la signaler : à Bruxelles, un propriétaire occupant peut invoquer un motif de dérogation économique s'il démontre, sur trois années consécutives, une consommation réelle inférieure à 100 kWh/m²/an.

Mais regardez à qui elle s'adresse. Ce motif ne vaut que pour l'objectif final de 150 kWh/m²/an, jamais pour l'échéance de 275 en 2033. Il n'est donc ouvert qu'à des logements respectant déjà ce seuil de 275, c'est-à-dire classés E ou mieux. Les passoires F et G - précisément celles dont les propriétaires auraient le plus besoin d'une porte de sortie - en sont exclues d'office. Et la brèche est fermée aux bailleurs : le propriétaire qui loue n'a, lui, aucun moyen d'opposer le réel au modèle.

Le loyer

Le résultat obtenu conditionne désormais l'indexation, et en Flandre l'existence même du droit de louer - toujours dans l'optique de protéger un locataire qu'on suppose infantile, inapte à décider pour lui-même.

Dans un marché déjà en pénurie, l'effet est mécanique : des logements sortent de l'offre locative. La théorie veut que les biens trop peu isolés quittent le marché ; elle oublie qu'aucun bien neuf ne vient les remplacer en nombre suffisant. La pression se reporte alors sur l'ensemble du parc, toutes catégories confondues, et tire les loyers vers le haut.

Dans les faits, cela ne fait que précariser davantage des locataires qui ont peu de moyens, mais qui doivent toujours se loger.

Les locataires les plus fragiles ne quittent pas une passoire pour un logement performant. Ils passent d'une passoire à une autre, avec un contrat précaire dans le meilleur des cas - et une file d'attente dans la majorité des autres.

Le crédit

C'est le levier le plus discret et probablement le plus puissant, parce qu'il n'a jamais fait l'objet d'un débat parlementaire. Sous l'effet combiné de la taxonomie européenne, des obligations de publication extra-financière et du Green Asset Ratio - l'indicateur qui mesure la part "verte" du bilan d'une banque -, les établissements de crédit ont un intérêt direct à ce que leur portefeuille hypothécaire soit adossé à des biens bien classés.

Aucune loi n'interdit de prêter pour l'achat d'une passoire. Simplement, le dossier devient moins attractif, la quotité moins généreuse, le taux moins bon, l'instruction plus longue. Et certains établissements vont plus loin : ils conditionnent l'octroi à l'engagement de travaux, avec le crédit rénovation qui l'accompagne - vendant ainsi la solution au problème qu'ils viennent eux-mêmes de créer.

Combinez cela avec des conditions d'octroi déjà sélectives, un apport propre exigé et des prix immobiliers toujours aussi hauts : vous obtenez un filtre social parfaitement efficace.

Le primo-accédant modeste, qui accédait historiquement à la propriété par le bien à rénover, se voit fermer la seule porte qui lui restait. Le bien mal classé, lui, reste accessible - mais à ceux qui peuvent payer comptant. La certification énergétique, pensée comme un outil de protection du consommateur, opère comme un mécanisme de transfert d'actifs vers les acteurs les mieux capitalisés.

L'amende

À Bruxelles, le dispositif est chiffré et il faut le regarder en face.

Le non-respect d'une procédure - ne pas disposer d'un certificat PEB - relève de la sanction pénale, en pratique convertie en amende administrative.

Le non-respect d'une exigence déclenche, lui, une amende administrative automatique, calculée à raison de 2,50 € par kWh/an d'écart avec l'objectif. Ce montant correspond au coût moyen de l'énergie sur dix ans : l'amende est donc, par construction, calibrée pour absorber l'économie que le propriétaire est censé ne pas avoir réalisée.

Comme le calcul porte sur l'écart absolu et non sur l'écart au mètre carré, plus le bien est grand, plus l'amende est lourde, à performance identique. L'exemple présenté par l'administration elle-même : un appartement de 85 m² consommant 500 kWh/m²/an encourt, sans plafonnement, plus de 122 000 € cumulés sur les deux échéances. Avec le plafonnement introduit à 125 kWh/m²/an d'écart, il reste deux amendes d'environ 26 000 €, soit quelque 53 000 €. Pour un appartement de 85 m². Une maison quatre façades de 300 m² au même niveau de performance paiera bien davantage.

En copropriété, l'association des copropriétaires est coresponsable de l'atteinte des objectifs : l'amende lui est imposée en fonction du nombre d'appartements non conformes, puis répartie selon les quotités. Le copropriétaire qui a voté pour les travaux paie donc pour ceux qui ont voté contre - sa propre amende individuelle pouvant être réduite, mais celle de la copropriété étant bien due.

Il faut reconnaître les aménagements prévus : circonstances atténuantes, seuil de non-imposition à 125 €, possibilité de fractionner l'amende avec dispense du solde si les travaux sont réalisés dans les deux ans, échelonnement du paiement, dérogations techniques, fonctionnelles et économiques, exclusion des biens classés. Ces soupapes existent et elles sont réelles.

Vous me direz qu'il s'agit là du paragraphe à la belge : celui qui courbe l'échine et trouve du positif dans l'arbitraire de la taxation. Soit.

Reste que ces soupapes ne changent rien à la structure : l'amende est automatique. Elle se déclenche sur constat d'un écart de calcul, sans faute, sans intention, sans examen préalable de la capacité contributive. Le propriétaire est présumé en tort.

C'est ici qu'il faut être rigoureux, parce que c'est le point sur lequel la critique est le plus facilement disqualifiée - et le plus solide si elle est correctement formulée.

Que fait exactement la réforme bruxelloise ? Elle remplace des données climatiques établies sur la période 1958-1975, devenues manifestement obsolètes, par de nouvelles valeurs. Mais ces valeurs ne sont pas des observations. Pour la température, elles correspondent au climat moyen attendu entre 2020 et 2050 selon le scénario RCP 2.6 du GIEC, augmenté de l'îlot de chaleur bruxellois mesuré par l'IRM. Pour l'irradiation solaire, en revanche, l'administration s'en tient aux observations 2000-2020, en indiquant explicitement que l'estimation future y est jugée moins fiable.

Trois observations s'imposent.

Première observation : l'administration reconnaît elle-même la fragilité de son hypothèse. Le RCP 2.6 est le scénario le plus optimiste du GIEC. Lors du séminaire de présentation de la réforme, l'orateur de Bruxelles Environnement l'a formulé sans détour : on n'est pas certain de pouvoir respecter ce scénario, ni même de l'atteindre. Une administration inscrit donc dans une méthode de calcul opposable, génératrice d'amendes se chiffrant en dizaines de milliers d'euros, une trajectoire dont elle dit publiquement qu'elle ne sera probablement pas suivie.

Deuxième observation : il faut distinguer prévision et projection. Le GIEC ne prétend pas prévoir le climat. Il produit des projections conditionnelles à des scénarios d'émissions, assorties de plages d'incertitude, et il souligne lui-même que l'hétérogénéité et l'incertitude régionales sont importantes pour l'ensemble des variables projetées. La tendance de fond d'une modification du climat est une chose ; la valeur d'une température mensuelle moyenne à Bruxelles à l'horizon 2050, à la décimale près, en est une autre. Or c'est précisément cette seconde grandeur, et non la première, que la réglementation transforme en paramètre normatif - avec la précision apparente d'une donnée mesurée. Une incertitude scientifique honnêtement documentée en amont devient, en aval, un chiffre unique sans barre d'erreur dans une formule qui produit une amende.

Troisième observation : l'incohérence interne. L'administration considère la projection assez fiable pour la température, et pas assez fiable pour l'ensoleillement - dans le même calcul, au même horizon. On ne peut pas fonder une obligation légale sur une méthode qui se déclare simultanément suffisamment et insuffisamment prédictive, selon la variable qui l'arrange.

Je ne sais pas pour vous, mais pour moi la nébuleuse prend forme.

L'incohérence se prolonge dans un domaine où elle devient sanitaire.

En admettant un climat plus chaud, on réduit le besoin de chauffage - et on augmente mécaniquement le risque de surchauffe estivale. L'administration en est parfaitement consciente et le dit : il faudra faire davantage attention à la lutte contre la surchauffe.

En résumé : depuis plus de quinze ans, on pousse à la surisolation des logements et des bâtiments, parfois en dépit du bon sens, pour admettre aujourd'hui que cette politique engendre un problème nouveau.

Qu'a-t-elle fait, dans le même paquet réglementaire ? Elle a supprimé l'exigence relative à l'indicateur de surchauffe pour les unités neuves ou assimilées, dès lors que celle-ci est compensée par une installation de refroidissement actif - air conditionné ou assimilé - desservant au moins la moitié du logement.

Résumons la chaîne logique : on adopte un scénario climatique plus chaud, on constate que le risque de surchauffe augmente, et on autorise à s'affranchir de l'exigence de surchauffe en installant une climatisation. Dans une réglementation dont l'objet déclaré est la décarbonation, on généralise donc le refroidissement actif - ce même refroidissement qui est un grand consommateur d'électricité en période estivale, et qui pèse dès lors négativement sur la consommation d'énergie primaire du logement. Ce que vous économisez en hiver, vous le consommerez en été.

La certification énergétique n'agit pas seule. Elle s'ajoute à une contrainte foncière qui produit, à Bruxelles, une pénurie systémique.

La Région Bruxelloise fait face à une demande structurellement en hausse : croissance démographique, éclatement des structures familiales, augmentation du nombre de ménages plus rapide que celle de la population.

L'immobilier neuf, lui, est étranglé par la rareté des permis, l'inflation des coûts de construction et du foncier, la santé financière dégradée des promoteurs et un coût du capital qui a rendu de nombreuses opérations non finançables.

Quant au bâti existant, il est désormais bridé, entre autres par les normes PEB : les rénovations lourdes sont rarement rentables, et leur rendement énergétique réel est par ailleurs surestimé.

Les biens neufs ou rénovés qui sont présentés malgré tout sur le marché, y arrivent à des prix toujours plus élevés, en totale déconnexion avec le pouvoir d'achat des Bruxellois et de la classe moyenne.

Comme déjà évoqué, l'accès à la propriété - ce gage de liberté - n'a jamais été aussi difficile. Il faut désormais y ajouter le combat pour le rester.

Au précompte immobilier qui ne cesse d'augmenter, à un revenu cadastral dont la péréquation générale reste possible, à la fin de la déduction des intérêts hypothécaires hors résidence principale, s'ajoutent les restrictions du droit d'usage : obligation de domiciliation sous peine de taxe sur les immeubles inoccupés, durcissement continu des règlements urbanistiques, encadrement croissant des divisions d'immeubles et des changements d'affectation.

Chacune de ces mesures est défendable, prise isolément. Leur accumulation produit un régime dans lequel la propriété immobilière conserve son nom, mais perd progressivement son contenu : le droit d'user, de jouir et de disposer.

L'objectif est légitime. Les bâtiments représentent environ 40% de la consommation énergétique européenne. Vivre dans un logement froid, humide et coûteux à chauffer n'est pas un choix de vie mais une privation, et les effets sur la santé sont établis.

Plusieurs éléments de la réforme bruxelloise vont d'ailleurs dans le bon sens. Cela n'autorise pas à rester les bras croisés quand le réel frappe à la porte.

Le problème n'est donc pas l'ambition. C'est l'écart entre la fiabilité d'un instrument et la gravité des effets qu'on lui fait produire.

Le levier d'un marché ne peut pas consister à tordre le bras du plus faible.

Que l'on soit économiste de renom ou simple citoyen, il faut admettre que notre économie - et la croissance qui doit en découler - repose sur de l'énergie transformée.

Nos dirigeants se doivent donc d'adopter une politique tendant à assurer une énergie la moins chère possible, et la moins polluante, afin de favoriser un climat économique porteur de croissance. Ce n'est que dans ce contexte que le bâti, au sens large, pourra être rénové ou construit dans une optique de performance énergétique. Aucune évolution - aucune révolution - ne se fera en récession, avec une énergie chère. L'angle initial est mauvais : ce n'est pas parce que l'énergie est chère que nous devons isoler.

Nous devons évoluer avec notre temps et mettre en œuvre de nouvelles méthodes constructives, pour autant qu'elles améliorent la qualité de vie des occupants et n'engendrent pas d'autres nuisances.

L'isolation, et plus généralement la rénovation du bâti, ne sont finançables que dans le cadre d'une économie en croissance. La prime à la rénovation financée par de la dette, elle-même remboursée par vos impôts, est une absurdité qui ne profite qu'à un seul secteur : la finance.

Enfin, si nous devons conserver une certification énergétique, qu'elle soit pragmatique et qu'elle fasse sa place au réel. Qu'elle tienne compte des consommations effectives et, surtout, du confort des occupants et des utilisateurs. Cela suppose une refonte complète du modèle, et de s'affranchir des textes européens.

Il est impératif de lui rendre son rôle informatif et de supprimer toute incidence en matière de location, de crédit et de vente - mais surtout toute amende et toute contrainte financière.

Il est impératif de regarder en face les effets produits, pour pouvoir enfin imaginer une autre approche.

Le résultat n'est pas la transition énergétique. C'est un mécanisme de tri, entre ceux qui peuvent financer la mise en conformité et ceux qui ne le peuvent pas.

Une politique du logement qui organise la sortie du marché des petits propriétaires au nom de la protection des occupants les plus fragiles, et qui profite in fine aux grands groupes immobiliers, devrait au minimum s'interroger sur ses propres résultats.

Sources principales

• Directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments (refonte), JOUE 8 mai 2024
• Ordonnance du 7 mars 2024 modifiant l'ordonnance du 2 mai 2013 (CoBrACE) ; arrêtés du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale des 6 juin 2025 et 3 juillet 2025
• Bruxelles Environnement, Info fiche - Méthode de calcul unique, janvier 2026
• Séminaire Bruxelles Environnement du 5 juin 2026, "Réforme de la réglementation PEB : évolution et mise en œuvre"
• Conseil d'analyse économique / Crédit Mutuel Alliance Fédérale, étude sur la fiabilité du DPE (~180 000 ménages)
• Hello Watt, étude comparative DPE / relevés Linky-Gazpar (200+ logements) ; UFC-Que Choisir, enquêtes sur la reproductibilité des DPE
• GIEC, AR6, groupes de travail I et II (distinction prediction / projection, incertitude régionale)
• Arrêté français du 25 mars 2024 modifiant les seuils du DPE pour les logements de petite surface

* "Fit for 55" (en français : "Ajustement à l'objectif 55") n'est pas une mesure unique, mais un paquet législatif européen présenté par la Commission le 14 juillet 2021 et bouclé fin 2023. Son but : traduire en lois concrètes l'objectif inscrit dans la loi climat européenne de juin 2021, à savoir réduire les émissions nettes de gaz à effet de serre d'au moins 55% d'ici 2030 par rapport à 1990.

envoyé par  Serge Van Cutsem

 reseauinternational.net